杭州南卧“混战”加剧 兴耀溢价24%竞得一宗新地

　　浙江在线-住在杭州网8月31日讯（浙江在线记者 俞东辉）今日，杭州萧山成交一宗涉宅用地，地块位于萧山南部卧城板块，紧邻国宸府项目。

　　地块经过44轮竞价，最终被兴耀收入囊中，成交楼面价16627元/㎡，溢价率24.08%。

　　这也是杭州市八区时隔一月以来再度有新的涉宅地块成交。上一波宅地成交还是在7月底，文晖三芒星地块领衔的三宗涉宅用地由滨江、佳兆业、路劲分食，其中城东新城地块甚至以自持4%收官。

　　与其相比，本场土拍最终24%的溢价率，显得略有下降。但综合考虑该宗地块的各项条件及起价限价，24%的溢价率实际已经是较高水平。

　　综合以上，本场出让主要有以下几点观察：

　　1、南卧地块24%的溢价已是较高水平：诚然，杭州近期不乏高溢价甚至封顶自持成交的宅地，且为数不少；南卧板块2020年成交的两宗地块也均是封顶自持成交。但本此出让地块由于远离地铁站点、邻近铁路线，先天条件就难以跟南卧前两宗地块相比。其次，限价25600元/㎡，较前两宗地块限价降低了2700/4200元/㎡，但起始楼面价仍是相同的13400元/㎡。

　　2、“库存重灾区”or“供需两旺区”:一直以来，南部卧城板块在业内都是以高库存著称，高达108万㎡的大库存一直是悬在板块头上的达摩克利斯之剑。但仔细来看，近一年南卧去化商品住宅高达51万㎡，不可否认，南卧是库存重灾区，但同时，它也是供需两旺区。所以，在保证利润率的前提下，南卧也是房企在杭州抢夺市场份额的兵家必争之地。

　　3、兴耀加入南卧混战圈：兴耀本次较高溢价竞得萧山南卧地块，其战略意义明显大于战术意义。从地块自身来看，利润率已经为负，但南卧作为目前杭州的主力新房板块之一，尤其是对于兴耀这种深耕江南岸战场的房企来说，强势入驻更是一种战略上的部署。

　　出让过程和结果可戳直播传送门>>>

　　成交地块指标表

　　兴耀以总价113361万元竞得南卧地块，折合楼面价16627元/㎡，溢价率24%。地块商品住房毛坯销售均价不高于22600元/㎡，装修价格不高于3000元/㎡。此外，还需配建3409㎡的公租房。以限价价格计算，地块预期利润率已经为负数，后期对于兴耀的操盘要求显得更为严格。

　　地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　地块周边居住氛围逐渐成熟：交通方面，紧邻主干道通惠南路，快速连接萧山城区，与地铁2号线曹家桥站直线距离1.8km。商业方面，3公里内有汇德隆购物广场、开元广场等。周边小区方面，香悦半岛、四季华庭、姚江岸家园等小区均已交付入住；国宸府等项目也处于快速建设中。

　　地块周边主要项目信息表（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；　

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③地块车位价格按26万元/个，车位数量按100㎡建面配比一个计算；

　　④地块精装成本按照1500元/㎡计算；

　　⑤财务成本按地价8%，税费成本按售价的12%计算。

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